Atraso na entrega do imóvel na planta: o que a lei garante ao comprador

Comprar um imóvel na planta envolve um risco que quase todo comprador subestima: o atraso na entrega. A Lei nº 13.786/2018 organizou o assunto ao acrescentar o art. 43-A à Lei nº 4.591/1964, e hoje as regras são razoavelmente claras — inclusive quanto ao que a construtora pode fazer sem dever nada.

O prazo de tolerância de 180 dias

A lei permite que a entrega ocorra em até 180 dias corridos após a data prevista em contrato, sem que isso autorize o comprador a desfazer o negócio ou gere qualquer penalidade para a incorporadora. Há, porém, uma condição que costuma passar despercebida: esse prazo só vale se estiver expressamente pactuado, de forma clara e destacada no contrato. Cláusula escondida no meio do texto, sem destaque, não cumpre a exigência legal.

Passados os 180 dias, dois caminhos

Ultrapassado o prazo de tolerância sem que o comprador tenha dado causa ao atraso, a lei abre duas alternativas, que não se somam. A primeira é desfazer o contrato: nesse caso, o comprador tem direito à devolução integral de tudo o que pagou, acrescida da multa prevista em contrato, no prazo de até 60 dias corridos contados da resolução.

A segunda é manter o negócio e ser indenizado pela demora. Aqui a lei fixa um percentual: 1% do valor efetivamente pago à incorporadora para cada mês de atraso, calculado proporcionalmente aos dias e corrigido conforme o índice do contrato. O pagamento é devido na entrega da unidade. A lei é expressa ao vedar a cumulação das duas penalidades — ou se desfaz o contrato com multa, ou se mantém o contrato com a indenização mensal.

Antes de decidir

A escolha entre desfazer e manter raramente é apenas jurídica. Envolve o valor já pago, a valorização ou desvalorização do imóvel, o custo de moradia enquanto se espera e a saúde financeira da própria incorporadora — não adianta ganhar o direito à devolução integral de uma empresa sem condições de pagar. Reunir o contrato com o quadro-resumo, o cronograma prometido e os comprovantes de pagamento é o ponto de partida de qualquer avaliação.

Este texto tem caráter informativo e não substitui a análise do caso concreto, que depende das cláusulas do contrato assinado e das circunstâncias do empreendimento.