Herdeiro que mora sozinho no imóvel da herança: os demais podem cobrar aluguel?

A cena se repete em muitas famílias. Os pais falecem, o inventário se arrasta e um dos filhos continua morando na casa que pertencia a eles. Os demais herdeiros não usam o imóvel, não recebem nada por ele e, com o tempo, começam a se perguntar se aquela ocupação gratuita é mesmo justa — afinal, o bem também lhes pertence.

A pergunta que costuma surgir é direta: quem mora sozinho no imóvel da herança deve pagar aluguel aos outros herdeiros? O Superior Tribunal de Justiça já enfrentou o tema mais de uma vez, e a resposta é: pode ter de pagar uma compensação, sim — mas ela não nasce automaticamente com a morte, tem forma certa de ser calculada e encontra limites importantes.

A regra geral que já vale

Aberta a sucessão, a herança se transmite de imediato aos herdeiros, mas como um bloco. Ninguém se torna, desde logo, dono exclusivo desta ou daquela casa: cada herdeiro recebe uma fração ideal sobre o conjunto do patrimônio, e é a partilha que, mais tarde, individualiza os bens.

Enquanto a partilha não vem, o Código Civil manda aplicar as regras do condomínio. Isso significa que todos os herdeiros são coproprietários de tudo, ao mesmo tempo, e que cada um responde perante os demais pelo proveito que tirar sozinho de um bem comum. É dessa lógica — somada à proibição do enriquecimento sem causa — que decorre a possibilidade de cobrar uma compensação de quem usa o imóvel com exclusividade.

Vale um esclarecimento de linguagem: embora todos falem em aluguel, tecnicamente não há contrato de locação entre os herdeiros. O que existe é uma indenização pelo uso exclusivo do bem comum, que apenas usa o valor do aluguel de mercado como referência de cálculo.

O que estava em discussão

Em julgamento da Quarta Turma divulgado pelo STJ em abril de 2025, discutia-se um desdobramento frequente desse conflito. No inventário dos bens de uma mulher falecida, uma das duas filhas ocupava com exclusividade um imóvel do espólio. O juízo determinou que a dívida de IPTU do imóvel fosse paga apenas pela ocupante, e o tribunal estadual manteve a decisão — mesmo já havendo, no caso, uma indenização fixada em favor da outra herdeira justamente por causa do uso exclusivo.

A herdeira que morava no imóvel recorreu ao STJ. Sustentou que, até a partilha, o bem integra o espólio, a quem cabe arcar com os encargos, e que o IPTU, por ser obrigação ligada à propriedade, deveria ser dividido entre as duas.

O que o tribunal decidiu

O relator, ministro Antonio Carlos Ferreira, confirmou a premissa que interessa a todo herdeiro nessa situação: quem ocupa sozinho o imóvel comum pode ser obrigado a indenizar os demais. Nas palavras do ministro: “O herdeiro que ocupa o imóvel deve estar ciente de que pode ter que ressarcir os demais herdeiros pelo benefício do uso exclusivo que está recebendo. Esta compensação preserva os direitos de todos e assegura que o patrimônio da herança seja administrado de maneira equitativa”.

Ao mesmo tempo, a Quarta Turma impôs um limite: como naquele caso já havia indenização fixada pelo uso exclusivo, não era possível descontar também do quinhão da ocupante os valores de IPTU pagos pelo espólio. Até a partilha, o imposto deve, em regra, ser suportado pelo espólio; transferi-lo ao ocupante que já paga a compensação configuraria dupla cobrança pelo mesmo fato — e enriquecimento sem causa da outra herdeira.

A jurisprudência do STJ acrescenta outro requisito decisivo, firmado desde o julgamento do REsp 570.723, da Terceira Turma: a compensação não retroage à data do óbito. Enquanto os demais herdeiros toleram a ocupação, nada é devido. A obrigação passa a existir a partir da oposição — o momento em que os demais manifestam, de forma inequívoca, que não concordam com o uso gratuito. Essa oposição pode ser feita por notificação extrajudicial, por pedido no próprio inventário ou por ação judicial.

Há, ainda, um limite que muda tudo quando quem ocupa o imóvel é o viúvo ou a viúva. Em decisão de 2025 no REsp 2.189.529, relatado pela ministra Nancy Andrighi, a Terceira Turma reafirmou que o direito real de habitação do cônjuge ou companheiro sobrevivente, enquanto perdurar, impede tanto a cobrança de remuneração pelo uso do imóvel quanto a extinção do condomínio com a venda judicial do bem. A proteção da moradia do sobrevivente, disse a relatora, prevalece sobre o direito de propriedade dos demais herdeiros.

A base legal

O ponto de partida é o artigo 1.791 do Código Civil: “A herança defere-se como um todo unitário, ainda que vários sejam os herdeiros”. Seu parágrafo único completa: “Até a partilha, o direito dos co-herdeiros, quanto à propriedade e posse da herança, será indivisível, e regular-se-á pelas normas relativas ao condomínio”.

Dentro das regras do condomínio, o artigo 1.319 fundamenta a compensação: “Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou”.

Já a proteção do cônjuge sobrevivente está no artigo 1.831: “Ao cônjuge sobrevivente, qualquer que seja o regime de bens, será assegurado, sem prejuízo da participação que lhe caiba na herança, o direito real de habitação relativamente ao imóvel destinado à residência da família, desde que seja o único daquela natureza a inventariar”.

O que isso muda na prática

Para o herdeiro que se sente prejudicado, o passo mais importante é formalizar a oposição. Como a compensação só corre a partir do momento em que a discordância se torna inequívoca, cada mês de silêncio é um mês que não será cobrado. A notificação extrajudicial cumpre bem esse papel: documenta a data, identifica o imóvel e delimita o que se pretende — o pagamento da compensação ou o compartilhamento do uso.

O valor, quando devido, não corresponde ao aluguel integral do imóvel. Se o ocupante também é herdeiro, uma parte do bem já é dele; a indenização se limita à fração dos demais. Numa herança dividida igualmente entre quatro irmãos, por exemplo, quem mora na casa responde, em princípio, pelo equivalente a três quartos do aluguel de mercado.

As despesas pedem atenção para não gerar distorção. Se o ocupante não paga nenhuma compensação, a jurisprudência admite descontar de seu quinhão despesas como condomínio e IPTU. Mas, se a indenização pelo uso exclusivo já foi fixada, o IPTU volta à regra geral — é encargo do espólio até a partilha — e não pode ser jogado sobre o ocupante, sob pena de dupla cobrança pelo mesmo fato.

Por fim, antes de qualquer cobrança, é preciso verificar quem ocupa o imóvel e a que título. Se for o cônjuge ou companheiro sobrevivente amparado pelo direito real de habitação, não há compensação a exigir nem venda judicial a forçar: a lei garante a permanência gratuita, e o STJ tem aplicado essa proteção com rigor.

Este texto tem caráter informativo e não substitui a análise do caso concreto por um advogado.